中消協發布提醒：商品房交易這五個坑一定要避開

　　居住需求是老百姓最重要的消費需求之一，通常也是單筆支出最大的消費。普通消費者由于商品房交易頻次少，相關知識比較缺乏，而房產交易又關聯金融等多個行業，使得商品房交易問題復雜化，消費者在買賣商品房實現居住需求的過程中，容易發生消費糾紛。

　　日前，中國消費者協會發布了投訴分析案例，聚焦商品房投訴五大問題，給購房者一份“避坑”提醒。漳州市民不妨關注一下，這些小知識能幫助你在購房期間做到心中有數。

　　房屋質量 暗藏玄機不勝防

　　在房屋質量方面，消費者投訴的主要問題有：

　　一是房屋質量差，墻體及天花板開裂，地基下沉，屋面漏水滲水，管道滲漏不通等。

　　二是精裝修房暗藏玄機，如用材不實，高端宣傳、低標配置，工藝粗糙、質量不過關等。

　　三是隱蔽工程偷工減料，使用次品材料等。

　　四是水電管線布設不規范，使用不合格、劣質材料等。同一小區工程質量相仿，出現質量問題時容易引發群體投訴。

　　《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十條規定：“因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔?！?/p>

　　提醒：當房屋出現主體結構質量不合格和嚴重質量問題，影響消費者居住時，消費者可以要求解除合同并主張開發商賠償損失。當房屋出現滲水、空鼓等非嚴重質量問題時，保修期內開發商應承擔保修義務并對造成的其他損失承擔賠償責任。業主驗房收房時可以委托專業機構或業內人士進行核驗，并留足證據，在法律顧問的指導幫助下積極與開發商溝通協商。

　　價外加價 變相抬高售房價

　　在房屋價格方面，消費者投訴的主要問題有：

　　一是買房被要求購買裝修包、升級包等費用，變相提高房價。

　　二是隨意收取房價外費用，如團購費、排號費、改造費、開戶費等。

　　三是定金、訂金、意向金等。有的開發商銷售時收取誠意金，選房時未經消費者同意將誠意金轉為定金并開具專用收據。

　　《價格法》第十三條規定：“經營者銷售商品、提供服務應當明碼標價，不得在標價之外加價出售，不得收取任何未予標明的費用?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規定：“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理?！薄睹穹ǖ洹返谖灏侔耸邨l規定：“債務人履行債務的，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定，致使不能實現合同目的的，無權請求返還定金；收受定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定，致使不能實現合同目的的，應當雙倍返還定金?！?/p>

　　提醒：請注意“定金”和“訂金”的區別！商品房買賣中，開發商經常以認籌金、誠意金、排號費等各種名義提前收取消費者費用，然后通過合同將其轉化為定金，限制消費者解除合同的權力，使消費者權益遭受損害。消費者要注意查看相關票據和合同內容，防止交費名目發生變化。

　　隱瞞夸大 違規誘導購房人

　　在售樓宣傳方面，消費者投訴主要問題有：

　　一是隱瞞房屋性質，違規誘導消費者交易，比如隱瞞限售房情況(限售期內不能過戶)、公寓房的產權年限(大多為40年)等，損害消費者權益。

　　二是通過圖片文字、現場展示、口頭承諾等形式作虛假宣傳、虛假承諾。

　　三是以協助辦理貸款為名誘導不具備條件的消費者購房。

　　四是隱瞞重要不利因素，未充分履行告知義務，比如周邊設施情況等。

　　五是夸大宣傳房屋的有利條件，誘導交易，比如學區房、交通條件等。

　　消費者有權知悉所購房屋的真實情況，包括房屋本身、配套設施及周邊規劃?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，構成要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任?！薄渡唐贩夸N售管理辦法》第十五條規定：“房地產開發企業、房地產中介服務機構發布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定?！贝送?，《房地產廣告發布規定》明確，房地產廣告內容不得含有升值或者投資回報的承諾，不得以項目到達某一具體參照物的所需時間表示項目位置，不得違反國家有關價格管理的規定，對規劃或者建設中的市政條件作誤導宣傳。

　　提醒：對于房屋交易，消費者應當結合自身信貸條件合理安排，不符合信貸條件的，切勿輕信開發商或中介協助成功辦理貸款的承諾。

　　花式違約 各種理由拒擔責

　　在合同履行方面，消費者投訴主要問題有：

　　一是交付的房屋與樣板房、樓書宣傳等不一致。如房屋層高變低、多出橫梁等。

　　二是房屋面積縮水，與合同約定面積不符。

　　三是開發商延遲交房，拒不承擔違約責任。

　　四是交房后，不能及時協助業主辦理過戶。

　　五是綠化帶、健身區等未隨房交付或改為其他用途，如游泳池變停車位等。

　　六是利用補充協議、特別約定等方式推行不公平格式條款。

　　依法履約、合格交付，是經營者的應盡義務。根據《民法典》規定，經營者應當按照約定全面履行自己的義務，履行不符合約定的，應當按照合同約定承擔違約責任?！渡唐贩夸N售管理辦法》第三十條規定：“房地產開發企業應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產開發企業應當承擔違約責任?！?/p>

　　提醒：千萬留意合同中“補充協議”的內容！相對于消費者而言，開發商屬于強勢一方。一些開發商利用定金等方式先行固定消費者，再通過補充協議等“繞開”示范合同強迫消費者接受其單方擬定的不公平格式條款，排除、限制消費者權利，加重消費者責任，減輕、免除經營者責任，消費者要么接受不公平條款，要么損失定金，陷于兩難境地，對此應予嚴厲制裁。

　　房屋中介 魚龍混雜要當心

　　在房屋中介方面，消費者投訴的主要問題有：

　　一是一些房屋中介弄虛作假，比如發布虛假房源信息、房源價格不透明、隱瞞房屋的真實情況等。

　　二是存在亂收費現象，比如未告知或未經消費者同意收取代辦費、銀行貸款手續費等。

　　三是有些房屋中介違規操作，比如泄露買賣雙方個人信息、承諾辦理銀行貸款、代替銀行為買方做資金監管、將購房款據為己有或者挪作它用等。

　　四是有的中介公司及工作人員混淆網簽備案、網簽居間、抵押等概念，誤導購房人，使其支付首付與中介費后無法實現網簽過戶。

　　五是利用格式條款侵害消費者合法權益或未按照合同內容履約等。

　　《房地產經紀管理辦法》第二十二條規定：“房地產經紀機構與委托人簽訂房屋出售、出租經紀服務合同，應當查看委托出售、出租的房屋及房屋權屬證書，委托人的身份證明等有關資料，并應當編制房屋狀況說明書。經委托人書面同意后，方可以對外發布相應的房源信息?！?/p>

　　提醒：在簽訂房地產經紀服務合同前，房地產經紀機構及經紀人應當如實向委托人說明房地產經紀服務合同和房屋買賣合同的相關內容，并就各方權利義務進行如實告知。房地產經紀機構及經紀人未履行應盡義務，造成消費者損失的應當承擔賠償責任。和中介打交道前，務必查看他的從業資格證件，調查其背后的經紀公司情況，留足證據。

　　- 閩南日報記者 張晗

　　責任編輯：蔡建如